【行業資訊】突發！監管要求大型銀行控制房貸規模，新增涉房貸款占比降至30%以下！有銀行呼吁客戶提早還款

“房住不炒”政策下(xia)，房地產金融政策仍在收(shou)緊。

9月27日，三位(wei)銀(yin)(yin)行(xing)(xing)業(ye)人(ren)士向21金融圈記者表示，有大行(xing)(xing)收到通(tong)知，監管機構近(jin)期要求大型商業(ye)銀(yin)(yin)行(xing)(xing)壓降、控制個人(ren)住(zhu)房按揭貸(dai)款(kuan)等(deng)房地產貸(dai)款(kuan)規模。此(ci)外，部(bu)分(fen)銀(yin)(yin)行(xing)(xing)反(fan)饋個人(ren)按揭貸(dai)款(kuan)額度(du)緊(jin)張，以騰挪房貸(dai)額度(du)。

一(yi)位大行(xing)(xing)人(ren)士表示(shi)，監(jian)管年(nian)初就有要求，本年(nian)度(du)新(xin)增(zeng)涉房(fang)貸(dai)(dai)款(kuan)不能超(chao)過全(quan)部新(xin)增(zeng)貸(dai)(dai)款(kuan)的一(yi)定比例，這一(yi)比例或為30%左右，但未見到發文。另(ling)一(yi)城商行(xing)(xing)人(ren)士表示(shi)，央行(xing)(xing)要求大行(xing)(xing)壓(ya)低按揭貸(dai)(dai)款(kuan)等房(fang)地產(chan)貸(dai)(dai)款(kuan)余額，但未見到相(xiang)關發文。但也有另(ling)一(yi)家大行(xing)(xing)總行(xing)(xing)人(ren)士表示(shi)，該行(xing)(xing)內部討(tao)論了(le)信貸(dai)(dai)規模，但對貸(dai)(dai)款(kuan)結構暫無有新(xin)的要求。

根據記者(zhe)測(ce)算，若新增(zeng)(zeng)房地產(chan)(chan)貸(dai)款占比降(jiang)至30%，該比例(li)水平大致相當于2015年房地產(chan)(chan)去庫存(cun)政策推出(chu)之(zhi)前的比例(li)水平。房地產(chan)(chan)去庫存(cun)政策后，房地產(chan)(chan)貸(dai)款新增(zeng)(zeng)占比自2015年的30.6%，猛(meng)增(zeng)(zeng)至2016年的44.8%，到2019年末降(jiang)至34.0%。

“金(jin)九(jiu)銀(yin)十”仍控房貸

“金九銀(yin)十”本是樓市(shi)旺(wang)季，但(dan)部(bu)分銀(yin)行(xing)信貸額度(du)緊張(zhang)。

9月27日，有廣州按揭公司(si)人士反饋(kui)稱，目前農行、郵儲、招行等個人按揭貸款額(e)度比(bi)較緊(jin)張(zhang)，部分LPR基準利率加點20BP的放款較慢，LPR加點30BP仍(reng)正常放款。

今年(nian)樓市(shi)受新(xin)冠疫情影響(xiang)，上(shang)半年(nian)大(da)幅下降，疫情之后，房地產銷售(shou)迅速回暖。根據(ju)國家統計(ji)局數據(ju)，1-8月(yue)(yue)(yue)(yue)，全(quan)國商(shang)品(pin)房銷售(shou)面(mian)積98486萬平方米(mi)，同(tong)比(bi)(bi)下降3.3%。8月(yue)(yue)(yue)(yue)單(dan)月(yue)(yue)(yue)(yue)銷售(shou)額(e)同(tong)比(bi)(bi)增(zeng)長27.1%，增(zeng)速繼上(shang)月(yue)(yue)(yue)(yue)后再創近兩年(nian)新(xin)高(gao)。部分城市(shi)銷售(shou)已經提升(sheng)(sheng)，8月(yue)(yue)(yue)(yue)北京商(shang)品(pin)住宅銷售(shou)面(mian)積99.3萬平方米(mi)，環比(bi)(bi)上(shang)升(sheng)(sheng)48.5%，同(tong)比(bi)(bi)上(shang)升(sheng)(sheng)了84.2%，創下2017年(nian)以(yi)來單(dan)月(yue)(yue)(yue)(yue)銷售(shou)面(mian)積的新(xin)高(gao)。

在(zai)樓市銷售有所火爆的情況下，一些銀行(xing)反而(er)呼(hu)吁客戶提前償還按揭貸款。

9月27日，有在深圳(zhen)的持有按揭(jie)貸(dai)(dai)(dai)款的人士表示(shi)，近期(qi)收到按揭(jie)貸(dai)(dai)(dai)款銀(yin)行短信通知，呼吁客戶提(ti)前還(huan)貸(dai)(dai)(dai)，銀(yin)行為個人貸(dai)(dai)(dai)款提(ti)前還(huan)款有了綠色通道，辦理房貸(dai)(dai)(dai)提(ti)前還(huan)款業務可享受免等待一個月、即時辦理服務。

究其(qi)原因(yin)，“要壓降涉(she)房(fang)(fang)貸款規模(mo)(mo)。”一位華南(nan)地區大(da)行人(ren)士(shi)表(biao)示(shi)，包(bao)括個人(ren)按揭貸款、房(fang)(fang)地產開(kai)發性貸款，監管對(dui)涉(she)房(fang)(fang)貸款規模(mo)(mo)增(zeng)長有要求(qiu)，如果其(qi)他貸款增(zeng)速規模(mo)(mo)跟不上(shang)要求(qiu)，涉(she)房(fang)(fang)貸款就需要騰挪規模(mo)(mo)。一位華東城商(shang)行人(ren)士(shi)表(biao)示(shi)，去(qu)年以來(lai)的監管合意貸款中，對(dui)涉(she)房(fang)(fang)貸款規模(mo)(mo)占比(bi)一直有要求(qiu)，增(zeng)速不能(neng)太快。

近三年，銀行(xing)業(ye)涉(she)房貸款(kuan)占(zhan)比不斷(duan)下(xia)降。去年全國新(xin)增涉(she)房貸款(kuan)占(zhan)比約34%，今年上半年，受疫情影(ying)響，占(zhan)比下(xia)降至約24.7%。

此前(qian)銀保監會主席郭樹清表示，2019年與2016年相比，房地產(chan)貸(dai)(dai)款增速下降了12個(ge)百分(fen)點，新增房地產(chan)貸(dai)(dai)款占全部(bu)新增貸(dai)(dai)款的比重下降10個(ge)百分(fen)點。

21金(jin)融(rong)圈記者根據(ju)央(yang)行(xing)《金(jin)融(rong)機構貸款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)投(tou)向(xiang)統計(ji)報告》數(shu)據(ju)測算，2019年(nian)全(quan)年(nian)，人民(min)幣(bi)房(fang)地(di)產(chan)貸款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)全(quan)年(nian)增加5.71萬(wan)億(yi)元(yuan)(yuan)，占(zhan)同期人民(min)幣(bi)各(ge)項(xiang)貸款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)增量的34.0%。2020年(nian)上半年(nian)，人民(min)幣(bi)房(fang)地(di)產(chan)貸款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)新增2.99萬(wan)億(yi)元(yuan)(yuan)，占(zhan)同期人民(min)幣(bi)各(ge)項(xiang)貸款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)增量的24.7%。其中(zhong)，2020年(nian)上半年(nian)，房(fang)地(di)產(chan)開發貸款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)新增約7500億(yi)元(yuan)(yuan)，個(ge)人住房(fang)貸款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)新增約2.29萬(wan)億(yi)元(yuan)(yuan)。

多家大行新增涉房貸款降(jiang)至(zhi)30％以下(xia)

根(gen)據21金(jin)融圈(quan)記者(zhe)統計，2020上(shang)半年，六大國有銀行(xing)(xing)的(de)新增(zeng)房地產貸(dai)款占比(bi)均有所下降。除了中國銀行(xing)(xing)，其他(ta)國有大行(xing)(xing)的(de)新增(zeng)涉(she)房貸(dai)款占比(bi)均已調整至30％以下。

2020上(shang)半年(nian)，中國(guo)(guo)銀行新增(zeng)涉房(fang)貸款(kuan)共(gong)3563.15億元(yuan)，其中房(fang)地產業貸款(kuan)1236.64億元(yuan)，個(ge)人住房(fang)貸款(kuan)2326.51億元(yuan)，新增(zeng)涉房(fang)貸款(kuan)占全部新增(zeng)貸款(kuan)的(de)36.68%，為六大國(guo)(guo)有行中新增(zeng)涉房(fang)貸款(kuan)占比(bi)唯一(yi)超過30％的(de)銀行。

雖然(ran)新增(zeng)涉房貸款占(zhan)比(bi)仍(reng)高企，但與2019年(nian)相比(bi)，中行(xing)的(de)涉房規模已有所壓降。2019年(nian)年(nian)末，中行(xing)新增(zeng)涉房貸款6165.79億(yi)元，占(zhan)全部新增(zeng)貸款的(de)49.35%，占(zhan)比(bi)居六大國有行(xing)首位。到2020年(nian)6月(yue)末，中行(xing)新增(zeng)涉房貸款規模減(jian)少2602.64億(yi)元，占(zhan)比(bi)下降12.66個百分點至(zhi)36.68%。

建(jian)設銀(yin)行新(xin)(xin)增(zeng)房(fang)地產貸款(kuan)占比(bi)最(zui)低(di)，占比(bi)下降幅(fu)度也最(zui)大。2020上(shang)半年，建(jian)設銀(yin)行新(xin)(xin)增(zeng)涉房(fang)貸款(kuan)3798.99億元，占全(quan)部新(xin)(xin)增(zeng)貸款(kuan)的(de)(de)26.18%，與2019年年末6020.35億元的(de)(de)新(xin)(xin)增(zeng)涉房(fang)貸款(kuan)相(xiang)比(bi)，占比(bi)下降22.38個百(bai)分點。

其他國有大行(xing)中，工商(shang)銀(yin)行(xing)新(xin)(xin)增涉(she)房貸(dai)(dai)款(kuan)3624.28億元，占全(quan)(quan)部新(xin)(xin)增貸(dai)(dai)款(kuan)的29.85%，比(bi)2019年(nian)(nian)年(nian)(nian)末(mo)(mo)下降16.86個(ge)(ge)百(bai)(bai)分(fen)點；農(nong)業(ye)銀(yin)行(xing)新(xin)(xin)增涉(she)房貸(dai)(dai)款(kuan)3220.59億元，占全(quan)(quan)部新(xin)(xin)增貸(dai)(dai)款(kuan)的27.11%，比(bi)2019年(nian)(nian)年(nian)(nian)末(mo)(mo)下降14.02個(ge)(ge)百(bai)(bai)分(fen)點；交(jiao)通銀(yin)行(xing)新(xin)(xin)增涉(she)房貸(dai)(dai)款(kuan)1176.13億元，占全(quan)(quan)部新(xin)(xin)增貸(dai)(dai)款(kuan)的27.66%，比(bi)2019年(nian)(nian)年(nian)(nian)末(mo)(mo)下降11.42個(ge)(ge)百(bai)(bai)分(fen)點；郵儲(chu)銀(yin)行(xing)新(xin)(xin)增涉(she)房貸(dai)(dai)款(kuan)1564.5億元，占全(quan)(quan)部新(xin)(xin)增貸(dai)(dai)款(kuan)的30.86%，比(bi)2019年(nian)(nian)年(nian)(nian)末(mo)(mo)下降11.58個(ge)(ge)百(bai)(bai)分(fen)點。

股份制(zhi)銀(yin)(yin)(yin)行(xing)的(de)新增房地產貸款(kuan)情況則分化(hua)明(ming)顯。招商銀(yin)(yin)(yin)行(xing)、浦發(fa)銀(yin)(yin)(yin)行(xing)、興業銀(yin)(yin)(yin)行(xing)、平(ping)安銀(yin)(yin)(yin)行(xing)4家股份行(xing)的(de)新增房地產貸款(kuan)占(zhan)(zhan)比(bi)超(chao)過30％，其(qi)中，浦發(fa)銀(yin)(yin)(yin)行(xing)占(zhan)(zhan)比(bi)高達49.31%，平(ping)安銀(yin)(yin)(yin)行(xing)占(zhan)(zhan)比(bi)更(geng)是(shi)突破50％。

具體來看，浦發銀行新增(zeng)(zeng)涉房(fang)貸(dai)(dai)款1036.28億元，其(qi)中，新增(zeng)(zeng)個(ge)人住房(fang)貸(dai)(dai)款771.69億元，新增(zeng)(zeng)房(fang)地產業貸(dai)(dai)款264.59億元。新增(zeng)(zeng)涉房(fang)貸(dai)(dai)款占全部新增(zeng)(zeng)貸(dai)(dai)款的49.31%，與去年年末(mo)相比上升3.92個(ge)百分點。

平安(an)(an)銀行占比最(zui)高(gao)，上(shang)升(sheng)幅(fu)度最(zui)大。根(gen)據統(tong)計，平安(an)(an)銀行新(xin)增涉房貸款963.25億元，占全部(bu)新(xin)增貸款的52.01%，與去年年末相比上(shang)升(sheng)5.06個百分點。

光大銀(yin)行的新增涉房貸款(kuan)占比(bi)雖也有所上(shang)升，但(dan)在股份行中仍占比(bi)最(zui)低。2020上(shang)半年(nian)(nian)，光大銀(yin)行全(quan)部新增貸款(kuan)2093.58億(yi)元，其中新增涉房貸款(kuan)473.29億(yi)元，占比(bi)22.61%，與去(qu)年(nian)(nian)年(nian)(nian)末相比(bi)上(shang)升4.63個百分點。

地產(chan)金(jin)融嚴監管態勢繼續(xu)

監管層(ceng)面，房地(di)產(chan)金融(rong)仍維(wei)持“嚴監管”態勢(shi)。此前，銀保(bao)監會(hui)表示開(kai)展30多個(ge)重(zhong)點(dian)城市房地(di)產(chan)貸款專項(xiang)檢(jian)查(cha)，住(zhu)建部和央行也發(fa)布房地(di)產(chan)企業融(rong)資“三道紅(hong)線”要求(qiu)。

9月(yue)14日，銀保監會(hui)銀行檢(jian)(jian)查(cha)(cha)局副局長(chang)朱彤(tong)在新聞(wen)通氣會(hui)上表(biao)示，“房(fang)住(zhu)不炒”政策得(de)到(dao)有效貫徹(che)。持續開展30多個重(zhong)點城市(shi)房(fang)地(di)產(chan)貸(dai)款(kuan)專項(xiang)檢(jian)(jian)查(cha)(cha)，壓縮對杠桿率過高、財務負擔過重(zhong)房(fang)企的過度(du)(du)授信，加(jia)大(da)對“首付貸(dai)”、消費貸(dai)資金流入房(fang)市(shi)的查(cha)(cha)處(chu)力(li)度(du)(du)，引導銀行資金重(zhong)點支持棚戶區(qu)改(gai)造(zao)等(deng)保障(zhang)性民生(sheng)工程(cheng)和居民合理自(zi)住(zhu)購房(fang)需求(qiu)。保障(zhang)性安(an)居工程(cheng)貸(dai)款(kuan)余額穩步增長(chang)，房(fang)地(di)產(chan)金融化(hua)泡沫化(hua)傾向得(de)到(dao)有效遏制，助推房(fang)地(di)產(chan)民生(sheng)屬性逐步回歸。

7月24日，國務院在深圳召開房(fang)地(di)產(chan)(chan)工作座(zuo)談會，提出房(fang)地(di)產(chan)(chan)信(xin)貸要(yao)“穩(wen)住存量(liang)、嚴(yan)控增量(liang)”，并首次(ci)提出建立“房(fang)地(di)產(chan)(chan)金融(rong)審(shen)慎管理制度”，“房(fang)地(di)產(chan)(chan)金融(rong)”監控上升到了制度層面。

8月20日，住房(fang)城鄉建設部(bu)、人(ren)民銀行聯合召開房(fang)地產(chan)企業座談會，形成了(le)重點房(fang)地產(chan)企業資(zi)金(jin)(jin)監測和(he)融資(zi)管理(li)規(gui)則，也就是業界所謂的(de)“三道(dao)紅(hong)線(xian)”新規(gui)，即(ji)剔除(chu)(chu)預收款后的(de)資(zi)產(chan)負(fu)(fu)債率(lv)大(da)于70%，凈(jing)負(fu)(fu)債率(lv)大(da)于100%，現金(jin)(jin)短債比(bi)小(xiao)于1倍不得融資(zi)。除(chu)(chu)了(le)三條(tiao)紅(hong)線(xian)，拿地銷(xiao)售比(bi)不高于40%，連續3年經(jing)營性現金(jin)(jin)流為負(fu)(fu)，需要對拿地資(zi)金(jin)(jin)來源等(deng)做出解釋(shi)。

銀行授信政策如何(he)調整

梳理各家銀行2020年半年度報告，其對房地產金融(rong)有所調整。詳情如(ru)下：

• 工商銀行：

繼續(xu)強(qiang)(qiang)化房(fang)地產(chan)(chan)行業(ye)分類(lei)管理(li)(li)，商(shang)(shang)業(ye)性(xing)房(fang)地產(chan)(chan)領(ling)域(yu)進(jin)一步加強(qiang)(qiang)城(cheng)市分類(lei)管理(li)(li)，重點支持符合調控(kong)政策導向的剛需普通商(shang)(shang)品住(zhu)房(fang)項目，積(ji)極穩妥(tuo)推進(jin)商(shang)(shang)業(ye)性(xing)租賃住(zhu)房(fang)融資；強(qiang)(qiang)化保障性(xing)住(zhu)房(fang)領(ling)域(yu)政策合規(gui)管理(li)(li)，從嚴控(kong)制商(shang)(shang)用(yong)房(fang)開發融資和商(shang)(shang)業(ye)性(xing)棚戶(hu)區改造融資，審慎把握房(fang)地產(chan)(chan)并購融資。

• 建設銀行：

積極落實國家房地產調控政策(ce)要(yao)求，嚴格執行差別化住(zhu)房信貸(dai)政策(ce)，通(tong)過(guo)大(da)數據分析、風(feng)險預警模型等手段，優(you)選貸(dai)款投(tou)放的區域、合作企業、合作樓盤和客戶，支(zhi)持居民(min)家庭合理住(zhu)房需求。深入推進住(zhu)房租賃戰(zhan)略。

三大戰(zhan)略(lve)之一(yi)的住房租(zu)賃戰(zhan)略(lve)：深化住房租(zu)賃綜合(he)服(fu)務平臺應用，提升平臺活躍度，為政府監(jian)管、公租(zu)房管理(li)、市場化房源交易等提供更好(hao)服(fu)務。

截至6月末，住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)租(zu)(zu)賃(lin)(lin)綜合服(fu)(fu)(fu)務(wu)平(ping)臺累計(ji)上線房(fang)(fang)源超過2300萬(wan)套，注冊用戶2310萬(wan)。與廣州(zhou)、杭(hang)州(zhou)、濟南等(deng)11個試(shi)點城市(shi)簽署(shu)發(fa)展政策性租(zu)(zu)賃(lin)(lin)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)戰略合作協議(yi)，向試(shi)點城市(shi)提(ti)供包括(kuo)金(jin)融(rong)產(chan)品支(zhi)持、房(fang)(fang)源籌(chou)集(ji)運營、信息系統支(zhi)撐等(deng)一攬子的綜合服(fu)(fu)(fu)務(wu)。以旗(qi)下建信住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)為(wei)載(zai)體(ti)，積極開(kai)展存(cun)房(fang)(fang)業(ye)務(wu)，盤活(huo)社(she)會存(cun)量(liang)閑(xian)置房(fang)(fang)源，加大社(she)會租(zu)(zu)賃(lin)(lin)房(fang)(fang)源供給。創新金(jin)融(rong)服(fu)(fu)(fu)務(wu)，扶持租(zu)(zu)賃(lin)(lin)企(qi)業(ye)規模化、專(zhuan)業(ye)化發(fa)展，保(bao)障(zhang)房(fang)(fang)東(dong)和租(zu)(zu)客的權(quan)(quan)益(yi)(yi)，維護租(zu)(zu)賃(lin)(lin)市(shi)場平(ping)穩運行。積極參與國(guo)內首批(pi)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)租(zu)(zu)賃(lin)(lin)企(qi)業(ye)股權(quan)(quan)交(jiao)易服(fu)(fu)(fu)務(wu)試(shi)點，探索為(wei)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)租(zu)(zu)賃(lin)(lin)企(qi)業(ye)獲得權(quan)(quan)益(yi)(yi)性融(rong)資的新模式。

• 中國銀行：

嚴格落(luo)實國家房(fang)地產行(xing)業調控(kong)政策(ce)，執行(xing)差異化(hua)個人住房(fang)貸款政策(ce)，重(zhong)點支持居民家庭首套自住性(xing)購房(fang)需求。

• 農業銀行：

積極貫(guan)徹落實國家(jia)房地產(chan)調控政策，支持居(ju)民合理自住(zhu)購房需求，個人(ren)住(zhu)房貸(dai)款業務實現穩健發展。截至(zhi)6月末，個人(ren)住(zhu)房貸(dai)款余(yu)額 44217.31 億元，較上年末增加 2593.00億元。

• 招商銀行：

按(an)照“穩(wen)步投放、結構調整、限額管理”的總體策略(lve)，動態優化內(nei)部信貸政策。截至(zhi)報(bao)告期末(mo)，本(ben)公司境內(nei)公司房地產廣義口徑風險(xian)業(ye)務余額5821.40億元(yuan)（含實有(you)及或有(you)信貸、債券投資、自營(ying)及理財(cai)非標(biao)投資等業(ye)務），較上年末(mo)增(zeng)(zeng)加738.09億元(yuan)，其中，境內(nei)公司貸款余額3256.20億元(yuan)，較上年末(mo)增(zeng)(zeng)加413.57億元(yuan)，占(zhan)本(ben)公司貸款和墊款總額的7.23% ，較上年末(mo)上升0.42個百分點，主要投向優質戰(zhan)(zhan)略(lve)客戶，嚴(yan)控戰(zhan)(zhan)略(lve)客戶名單(dan)外增(zeng)(zeng)量投放。

截至報告期末，境內公司(si)房地(di)產(chan)(chan)領域資(zi)產(chan)(chan)質(zhi)量良好，不良貸款(kuan)率0.21%，較上(shang)年(nian)(nian)末下降0.15個百分(fen)點(dian)。2020年(nian)(nian)上(shang)半(ban)年(nian)(nian)，房地(di)產(chan)(chan)領域監管政(zheng)策(ce)持(chi)(chi)續收緊，受疫情影響，部分(fen)中(zhong)小房地(di)產(chan)(chan)企業現金(jin)流壓力加大。展(zhan)望下半(ban)年(nian)(nian)，本公司(si)將(jiang)持(chi)(chi)續對房地(di)產(chan)(chan)客戶(hu)及區域資(zi)產(chan)(chan)結構進行調整，聚焦中(zhong)心城市(shi)和戰略客戶(hu)，繼(ji)續保持(chi)(chi)房地(di)產(chan)(chan)領域資(zi)產(chan)(chan)質(zhi)量的穩定(ding)。

來源：21金融(rong)圈