【解讀】重磅新規：?已經抵押的房產，可以不解除抵押直接辦理過戶，2021年1月1日施行！

【概述】《中(zhong)(zhong)華人民(min)共(gong)和國民(min)法(fa)典(dian)(dian)》2021年(nian)1月1日起正(zheng)式施行(xing)！房(fang)(fang)產(chan)，作為中(zhong)(zhong)國家庭中(zhong)(zhong)最(zui)重(zhong)要的(de)(de)財富(fu)，《民(min)法(fa)典(dian)(dian)》對(dui)房(fang)(fang)產(chan)中(zhong)(zhong)的(de)(de)?買賣、租(zu)賃、抵(di)押、居(ju)住(zhu)、物業管理、小區治理等都做出了(le)全面的(de)(de)規定(ding)，小編匯總(zong)了(le)《民(min)法(fa)典(dian)(dian)》中(zhong)(zhong)涉及(ji)到(dao)房(fang)(fang)屋買賣問題(ti)如下：一、房(fang)(fang)產(chan)占用(yong)土地的(de)(de)剩(sheng)余土地使用(yong)年(nian)限二、已經抵(di)押的(de)(de)房(fang)(fang)屋，可(ke)以不解除抵(di)押直接辦理過戶(hu)三、購買前必須查(cha)明房(fang)(fang)產(chan)的(de)(de)居(ju)住(zhu)權(quan)四、買房(fang)(fang)繞開中(zhong)(zhong)介，想省錢“跳單”，難！跟您的(de)(de)切(qie)身利益息息相關(guan)，一定(ding)要注意！

01

房產占用(yong)土地(di)的剩余土地(di)使用(yong)年限

大(da)家都(dou)知道，現在(zai)的商品房住宅的土地(di)使用權限一般是(shi)70年(nian)，那(nei)么70年(nian)滿期后怎么辦一直是(shi)全(quan)民熱議的問題。

這次《民法典(dian)》對此給出了答案，?住宅(zhai)建(jian)設(she)用(yong)地使用(yong)權(quan)期(qi)(qi)(qi)(qi)限(xian)屆滿的(de)(de)(de)，自動續(xu)期(qi)(qi)(qi)(qi)，續(xu)期(qi)(qi)(qi)(qi)要交費(fei)。物(wu)權(quan)編第359條第1款規定(ding)：“?住宅(zhai)建(jian)設(she)用(yong)地使用(yong)權(quan)期(qi)(qi)(qi)(qi)限(xian)屆滿的(de)(de)(de)，自動續(xu)期(qi)(qi)(qi)(qi)，續(xu)期(qi)(qi)(qi)(qi)費(fei)用(yong)的(de)(de)(de)繳納(na)或者減免，依照法律行政法規的(de)(de)(de)規定(ding)辦理。”對于續(xu)期(qi)(qi)(qi)(qi)需要繳費(fei)的(de)(de)(de)標準(zhun)，在(zai)民法典(dian)中并(bing)沒有具體規定(ding)，將依照續(xu)期(qi)(qi)(qi)(qi)時(shi)行政法規的(de)(de)(de)規定(ding)辦理。

所以買房的時候(hou)除(chu)了戶型、地段之外，務必關注要買房子的土地使用權期限(xian)，如(ru)果所剩時間較短，那么您還(huan)將面臨一(yi)筆續(xu)期的花銷。

02

已經抵(di)押(ya)的房屋(wu)，可以不解除抵(di)押(ya)直(zhi)接辦理過(guo)戶(hu)

買房一(yi)般都(dou)會通過銀(yin)行(xing)借(jie)款，銀(yin)行(xing)會要(yao)求辦理房產抵押手續，也就是(shi)說，我們什么時候還清銀(yin)行(xing)的錢，銀(yin)行(xing)便(bian)可以為我們解(jie)除抵押，同時，房產也可以上市進行(xing)銷(xiao)售(shou)。而民(min)法典實施之后，這(zhe)個問(wen)題將迎刃而解(jie)。

根據民法典物權編(bian)第406條(tiao)第1款規定(ding)：“?抵(di)(di)(di)押(ya)(ya)期間(jian)抵(di)(di)(di)押(ya)(ya)人可以轉讓抵(di)(di)(di)押(ya)(ya)財產(chan)，當事(shi)人另有(you)約定(ding)的，按照(zhao)其約定(ding)。抵(di)(di)(di)押(ya)(ya)財產(chan)轉讓的，抵(di)(di)(di)押(ya)(ya)權不受影響。

民法典物權編第(di)406條第(di)2款規定：“?抵(di)押人(ren)轉讓抵(di)押財(cai)產(chan)的,應當及時(shi)通知抵(di)押權人(ren)。”

這兩(liang)條法規的意思是(shi)，房(fang)子(zi)已經設定了抵(di)(di)(di)押(ya)(ya)，抵(di)(di)(di)押(ya)(ya)人也(ye)就是(shi)產權(quan)人仍(reng)然可(ke)(ke)以將房(fang)子(zi)出售。即設立抵(di)(di)(di)押(ya)(ya)的房(fang)子(zi)可(ke)(ke)以賣(mai)，抵(di)(di)(di)押(ya)(ya)權(quan)可(ke)(ke)以跟著房(fang)子(zi)走，就是(shi)說可(ke)(ke)以帶著抵(di)(di)(di)押(ya)(ya)權(quan)賣(mai)。抵(di)(di)(di)押(ya)(ya)權(quan)不影響房(fang)產的交易流轉，賣(mai)房(fang)子(zi)不需要取得抵(di)(di)(di)押(ya)(ya)權(quan)人同意，但是(shi)產權(quan)人賣(mai)房(fang)子(zi)時必須(xu)通知抵(di)(di)(di)押(ya)(ya)權(quan)人。

03

購買前(qian)必須查(cha)明房產的居住權

聲明一下：現在的房(fang)屋都沒有設(she)置居住(zhu)權(quan)(quan)(quan)！居住(zhu)權(quan)(quan)(quan)制度將于(yu)明年1月1日實施，也就是從(cong)明年開始，房(fang)屋所有權(quan)(quan)(quan)人(ren)可能會去不(bu)動(dong)產(chan)局，在自己的房(fang)產(chan)上為(wei)親(qin)人(ren)甚至保姆設(she)置居住(zhu)權(quan)(quan)(quan)。

法律規定，居(ju)住權不(bu)得轉讓、繼(ji)承。設立居(ju)住權的(de)住宅不(bu)得出租，但是(shi)當事(shi)人(ren)另有約定的(de)除外。居(ju)住權期限屆滿(man)或者居(ju)住權人(ren)死(si)亡的(de)，居(ju)住權消(xiao)滅。

04

買房繞開(kai)中(zhong)介(jie)，想(xiang)省錢“跳(tiao)單”，難！

眾(zhong)所(suo)周知，在購(gou)買(mai)二手房(fang)的(de)(de)時候，中介(jie)(jie)(jie)(jie)(jie)公司所(suo)收取的(de)(de)中介(jie)(jie)(jie)(jie)(jie)費(fei)并(bing)不(bu)便(bian)宜(yi)，一(yi)(yi)般按房(fang)價的(de)(de)2%收取。如果一(yi)(yi)線城市一(yi)(yi)套房(fang)在1000萬左右，中介(jie)(jie)(jie)(jie)(jie)公司則需(xu)要拿走將近20萬的(de)(de)中介(jie)(jie)(jie)(jie)(jie)費(fei)用。看著這么大一(yi)(yi)筆錢被中介(jie)(jie)(jie)(jie)(jie)收走，不(bu)少人都表示心(xin)疼(teng)不(bu)已。很多(duo)朋友(you)便(bian)在買(mai)賣房(fang)子(zi)時經過中介(jie)(jie)(jie)(jie)(jie)介(jie)(jie)(jie)(jie)(jie)紹(shao)，認識(shi)買(mai)家(jia)或(huo)者賣家(jia)后(hou)，私下聯系對(dui)方，最后(hou)私下跟對(dui)方成(cheng)(cheng)交(jiao)簽訂房(fang)屋(wu)買(mai)賣合同(tong)。還(huan)有的(de)(de)朋友(you)對(dui)于同(tong)樣(yang)的(de)(de)房(fang)源貨比多(duo)家(jia)，找收費(fei)最低的(de)(de)中介(jie)(jie)(jie)(jie)(jie)成(cheng)(cheng)交(jiao)，這樣(yang)做都是為了省(sheng)中介(jie)(jie)(jie)(jie)(jie)費(fei)。

同樣(yang)的(de)逃避繳納中(zhong)(zhong)介費的(de)情況還發(fa)生在(zai)房(fang)屋租賃中(zhong)(zhong)，經常導致房(fang)屋中(zhong)(zhong)介人員白忙一(yi)場，卻無法(fa)收到本應屬于公(gong)司的(de)中(zhong)(zhong)介費，有很(hen)多中(zhong)(zhong)介公(gong)司為此不(bu)得不(bu)與(yu)客戶對簿公(gong)堂。

《民法典》第965條(tiao)規定(ding)：“委托(tuo)人在接受中(zhong)介(jie)(jie)(jie)(jie)人的(de)服(fu)務后(hou)，利用中(zhong)介(jie)(jie)(jie)(jie)人提供的(de)交(jiao)易機(ji)會或(huo)者媒(mei)介(jie)(jie)(jie)(jie)服(fu)務，繞開中(zhong)介(jie)(jie)(jie)(jie)人直接訂立(li)合同的(de)，應當向中(zhong)介(jie)(jie)(jie)(jie)人支付(fu)報酬(chou)。”也就是說，國家從法律層面(mian)上給這種(zhong)投機(ji)取巧、逃避中(zhong)介(jie)(jie)(jie)(jie)費(fei)的(de)不(bu)誠(cheng)信(xin)行為(wei)一個否定(ding)的(de)評價，以法律條(tiao)文(wen)的(de)形式(shi)告(gao)訴這些人，這樣做不(bu)行，需要尊(zun)重中(zhong)介(jie)(jie)(jie)(jie)人員的(de)勞動(dong)，按(an)照(zhao)相關規定(ding)繳納中(zhong)介(jie)(jie)(jie)(jie)費(fei)。

來源：律講堂