【行業資訊】房貸利率是否“換錨”應綜合考量

2020年已進(jin)入尾聲，對于(yu)被批量“換錨”的房(fang)貸借款人來說(shuo)，是否(fou)要(yao)轉回(hui)原合(he)同約定房(fang)貸利率的猶豫期也進(jin)入了倒計時(shi)。

中國人民銀(yin)行(xing)(xing)(xing)此(ci)前公(gong)告(gao)，將存量浮(fu)(fu)動利(li)率(lv)貸款(kuan)的(de)(de)定(ding)價(jia)基準(zhun)轉(zhuan)換為貸款(kuan)市場報價(jia)利(li)率(lv)（LPR）。2020年3月(yue)1日(ri)(ri)至8月(yue)31日(ri)(ri)，借(jie)款(kuan)人可決定(ding)貸款(kuan)利(li)率(lv)“換錨”為LPR（浮(fu)(fu)動利(li)率(lv)）還是轉(zhuan)為固(gu)定(ding)利(li)率(lv)。而8月(yue)25日(ri)(ri)起，多家銀(yin)行(xing)(xing)(xing)對(dui)符合條件且尚未辦(ban)理(li)定(ding)價(jia)基準(zhun)轉(zhuan)換的(de)(de)個人住房貸款(kuan)進行(xing)(xing)(xing)了批量轉(zhuan)換，統一調整為LPR定(ding)價(jia)。對(dui)轉(zhuan)換結果有異(yi)議的(de)(de)，可于2020年12月(yue)31日(ri)(ri)（含）前通過網上(shang)銀(yin)行(xing)(xing)(xing)、手(shou)機(ji)銀(yin)行(xing)(xing)(xing)自助轉(zhuan)回或(huo)與貸款(kuan)經(jing)辦(ban)行(xing)(xing)(xing)協商處(chu)理(li)。并且已有銀(yin)行(xing)(xing)(xing)明確，撤銷(xiao)操作(zuo)僅能辦(ban)理(li)一次(ci)。

被(bei)動(dong)轉(zhuan)(zhuan)換為LPR的房貸(dai)借款人是否要選擇轉(zhuan)(zhuan)回去？到底(di)哪種(zhong)利率(lv)更(geng)好？對此(ci)，業內(nei)人士(shi)表示(shi)，兩種(zhong)方(fang)式各有(you)優(you)勢(shi)，如(ru)何(he)選擇主要取決于對未來市場利率(lv)走勢(shi)的判斷。如(ru)果(guo)認(ren)為未來LPR會下降(jiang)，那么轉(zhuan)(zhuan)換為參考LPR定價會更(geng)好；如(ru)果(guo)認(ren)為未來LPR可能上升，那么轉(zhuan)(zhuan)換為固定利率(lv)就會有(you)優(you)勢(shi)。

民生銀行首席研究員溫彬(bin)建議，存量(liang)房貸借款人要根(gen)據(ju)自(zi)身情況，以及貸款價格、貸款期限、貸款余(yu)額等(deng)，綜合(he)(he)選擇(ze)適合(he)(he)自(zi)己的利(li)率(lv)轉換方式。如(ru)(ru)果此前的房貸利(li)率(lv)價格折扣力(li)度大，月供剩余(yu)時間(jian)比較(jiao)長的話，可以選擇(ze)固定(ding)利(li)率(lv)，這不僅有(you)助于鎖定(ding)月供成本，還(huan)便(bian)于做好(hao)家庭收(shou)支安排(pai)。如(ru)(ru)果月供剩余(yu)時間(jian)較(jiao)短(duan)，貸款余(yu)額也不多(duo)，選擇(ze)浮(fu)動利(li)率(lv)可能更(geng)合(he)(he)適。

“從中短期看，我國銀行貸款(kuan)(kuan)利率(lv)處于下行趨勢。將存量浮動(dong)利率(lv)房貸轉成以LPR作為定價基準，有助于減輕借(jie)款(kuan)(kuan)人房貸支出。”招聯金融首席研究(jiu)員董(dong)希(xi)淼認(ren)為，即便出現(xian)了利率(lv)大幅上升情況，購(gou)房者可通過(guo)提(ti)前(qian)還款(kuan)(kuan)來(lai)規(gui)避利率(lv)風險。

值得(de)注意(yi)的是(shi)，個(ge)人房(fang)貸轉換LPR后并非(fei)馬上生效，需要參(can)考貸款時合同上所約定(ding)(ding)(ding)的利率(lv)調(diao)整日(ri)(ri)，即(ji)重(zhong)定(ding)(ding)(ding)價(jia)日(ri)(ri)。目前銀行主(zhu)要有(you)兩個(ge)重(zhong)定(ding)(ding)(ding)價(jia)日(ri)(ri)選(xuan)擇(ze)，一(yi)個(ge)是(shi)貸款發放日(ri)(ri)，一(yi)個(ge)是(shi)1月(yue)1日(ri)(ri)。比如重(zhong)定(ding)(ding)(ding)價(jia)日(ri)(ri)在(zai)6月(yue)1日(ri)(ri)，那(nei)么(me)明年(nian)6月(yue)份(fen)之后的貸款利率(lv)則(ze)按(an)照(zhao)最新(xin)一(yi)期即(ji)5月(yue)份(fen)的LPR報價(jia)加點執行，而在(zai)1月(yue)份(fen)至(zhi)5月(yue)份(fen)均按(an)照(zhao)原定(ding)(ding)(ding)利率(lv)繼續執行。不過(guo)對于重(zhong)定(ding)(ding)(ding)價(jia)日(ri)(ri)為1月(yue)1日(ri)(ri)的“房(fang)貸族”來說，由于大多數存量房(fang)貸的定(ding)(ding)(ding)價(jia)周期為一(yi)年(nian)，因此今年(nian)12月(yue)份(fen)的LPR報價(jia)就關乎明年(nian)全(quan)年(nian)的月(yue)供(gong)。

今年(nian)(nian)以來，1年(nian)(nian)期(qi)LPR報(bao)價(jia)兩次下調(diao)累計30個(ge)(ge)(ge)基點，5年(nian)(nian)期(qi)以上LPR報(bao)價(jia)兩次下調(diao)累計15個(ge)(ge)(ge)基點。自5月(yue)份以來，兩個(ge)(ge)(ge)期(qi)限(xian)品種的報(bao)價(jia)已連(lian)續8個(ge)(ge)(ge)月(yue)保持(chi)不變。

對于后期(qi)LPR報(bao)價走勢，川財證券(quan)研報(bao)認(ren)為，目前國(guo)內(nei)經濟加快復蘇，但(dan)是外部不確(que)定性(xing)(xing)仍然存在，中(zhong)期(qi)借貸便(bian)利（MLF）利率調整的可能性(xing)(xing)較小，銀行平均邊際(ji)資金成(cheng)本上行壓力(li)在年底有(you)望得到(dao)緩解，LPR報(bao)價有(you)望保持穩定。

“接下來央行(xing)政策利率(lv)調(diao)整關鍵還是看宏觀經(jing)濟與(yu)市場發展趨勢，關注內需復蘇(su)與(yu)實體(ti)經(jing)濟融資需求。預計明年(nian)一(yi)季度央行(xing)調(diao)降政策利率(lv)的概率(lv)偏低。”光大銀(yin)行(xing)金融市場部分析師周茂華說(shuo)。

來源：中國經濟(ji)網-《經濟(ji)日報》